राज्य में गाइडलाइन दरों का समग्र पुनरीक्षण, दूर की गई वर्षों पुरानी विसंगतियां

राज्य सरकार ने छत्तीसगढ़ में स्थावर संपत्तियों के बाजार मूल्य निर्धारण से संबंधित नई गाइडलाइन दरें 20 नवंबर 2025 से लागू कर दी हैं। केंद्रीय मूल्यांकन बोर्ड ने वर्ष 2025-26 की गाइडलाइन दरों को अनुमोदित किया है। इसी क्रम में रायपुर जिले में वर्ष 2017-18 के बाद पहली बार गाइडलाइन दरों का व्यापक, तार्किक और युक्तियुक्त पुनरीक्षण किया गया है।

लंबे समय से पुनरीक्षण नहीं होने के कारण नगरीय और ग्रामीण क्षेत्रों में संपत्तियों के वास्तविक बाजार मूल्य और गाइडलाइन दरों के बीच असंतुलन की स्थिति बन गई थी, जिसे अब संतुलित किया गया है। वर्ष 2019 और 2024 में रायपुर नगर निगम के वार्डों का परिसीमन हो चुका था, लेकिन इसके अनुरूप गाइडलाइन दरों का अद्यतन नहीं हो पाया था। इसी अवधि में रायपुर नगर निगम और उसके आसपास के क्षेत्रों में अनेक नए प्रमुख मार्ग, कॉलोनियां, व्यवसायिक परिसर, औद्योगिक क्षेत्र और नई बसाहटें विकसित हो गई थीं, जिनका गाइडलाइन में समावेशन नहीं था। इसके कारण एक ही मार्ग पर आमने-सामने की दरों में अंतर, समान परिस्थिति वाले क्षेत्रों में अलग-अलग दरें तथा एक ही वार्ड में स्थित स्वीकृत अभिविन्यास कॉलोनियों के नाम के आधार पर भिन्न-भिन्न दरें निर्धारित थीं।

नवीन गाइडलाइन में इन विसंगतियों को दूर करते हुए रोड आधारित दर प्रणाली अपनाई गई है। उदाहरण के तौर पर रायपुर नगर निगम के वार्ड नंबर 1 के अंतर्गत रिंग रोड नंबर 2 में पूर्व में एक ही मार्ग पर दो अलग-अलग दरें प्रचलित थीं। एक दर के अनुसार मुख्य मार्ग का मूल्य 19,000 रुपये प्रति वर्गमीटर और अंदर का मूल्य 9,800 रुपये प्रति वर्गमीटर था, जबकि दूसरी दर में मुख्य मार्ग का मूल्य 20,000 रुपये और अंदर का मूल्य 10,000 रुपये प्रति वर्गमीटर था। इन दोनों को युक्तियुक्त करते हुए मुख्य मार्ग के लिए 20,000 और अंदर के लिए 10,000 रुपये प्रति वर्गमीटर को आधार माना गया तथा यथोचित वृद्धि कर अब मुख्य मार्ग का मूल्य 30,000 और अंदर का मूल्य 20,000 रुपये प्रति वर्गमीटर निर्धारित किया गया है।

इसी तरह रायपुर–बिलासपुर रोड पर वार्ड नंबर 4 में समान परिस्थिति वाले क्षेत्र में मुख्य मार्ग की दर 53,000 और 45,000 रुपये प्रति वर्गमीटर अलग-अलग निर्धारित थी। इनका युक्तियुक्त औसत 50,000 रुपये मानते हुए इसमें वृद्धि कर नई दर 60,000 रुपये प्रति वर्गमीटर तय की गई है। रायपुर–बलौदाबाजार रोड पर वार्ड नंबर 7 में मुख्य मार्ग की दर 28,000 और 38,000 रुपये प्रति वर्गमीटर थी, जिसे युक्तियुक्त करते हुए 45,000 रुपये प्रति वर्गमीटर किया गया है। जी.ई. रोड पर वार्ड नंबर 21, 22 और 23 में मुख्य मार्ग के लिए 32,000 और 55,000 रुपये प्रति वर्गमीटर की दो अलग-अलग दरें थीं। इन्हें समायोजित कर 50,000 रुपये आधार मानते हुए 60,000 रुपये प्रति वर्गमीटर निर्धारित किया गया है।

इसी प्रकार जी.ई. रोड वार्ड नंबर 27 में मुख्य मार्ग की दर 1,55,000 और 1,60,000 रुपये प्रति वर्गमीटर थी, जिसे युक्तियुक्त कर अब 1,95,000 रुपये प्रति वर्गमीटर किया गया है। जयस्तंभ चौक से फाफाडीह चौक तक इसी वार्ड में 1,00,000 और 1,20,000 रुपये प्रति वर्गमीटर की दरों को समायोजित कर नई दर 1,45,000 रुपये प्रति वर्गमीटर तय की गई है। एक ही वार्ड के समान परिस्थिति वाले क्षेत्रों में भी दरों की समानता लाई गई है। वार्ड नंबर 12 में कॉलोनियों के लिए 35,000, 22,000 और 16,000 रुपये प्रति वर्गमीटर जैसी अलग-अलग दरें थीं, जिन्हें युक्तियुक्त कर 30,000 रुपये आधार मानते हुए 40,000 रुपये प्रति वर्गमीटर किया गया है। वार्ड नंबर 15 में अंदरूनी क्षेत्रों के लिए 7,600, 9,000 और 10,000 रुपये प्रति वर्गमीटर की दरों को समायोजित कर 12,000 रुपये प्रति वर्गमीटर किया गया है। स्वीकृत अभिविन्यास कॉलोनियों में भी नाम के आधार पर अलग-अलग दरें समाप्त की गई हैं।

वार्ड नंबर 1 में बालाजी हाईट्स, अविनाश प्राइड, पार्थिव नगर और एमडी कॉलोनी के लिए 13,000 रुपये प्रति वर्गमीटर, जबकि अन्य कॉलोनियों के लिए 12,000 रुपये प्रति वर्गमीटर की दर थी। इन्हें समायोजित कर 12,000 रुपये आधार मानते हुए नई दर 15,000 रुपये प्रति वर्गमीटर तय की गई है। इसी तरह वार्ड नंबर 7 और वार्ड नंबर 9 में भी विभिन्न स्वीकृत अभिविन्यास कॉलोनियों की अलग-अलग दरों को समाप्त कर एक समान दर निर्धारित की गई है। गाइडलाइन को सरल बनाने के लिए कंडिकाओं की संख्या में भी बड़ी कमी की गई है। उदाहरण के लिए वार्ड नंबर 1 में पूर्व में 20 कंडिकाएं थीं, जिन्हें घटाकर 5 कर दिया गया है।

पूरे रायपुर नगर निगम क्षेत्र में 70 वार्डों में कुल 861 कंडिकाएं थीं, जिन्हें युक्तियुक्त समायोजन के बाद 454 कर दिया गया है। ग्रामीण क्षेत्रों में भी दरों का युक्तियुक्तकरण किया गया है। रायपुर–बिलासपुर मुख्य मार्ग पर स्थित ग्राम धरसींवा, तिवरईया और चरीदा में पूर्व में मुख्य मार्ग के लिए 68 और 81 लाख रुपये तथा अंदरूनी क्षेत्रों के लिए 53, 52.5 और 45 लाख रुपये प्रति हेक्टेयर की दरें थीं। इन्हें समायोजित कर अब मुख्य मार्ग के लिए 150 लाख और अंदरूनी क्षेत्र के लिए 120 लाख रुपये प्रति हेक्टेयर निर्धारित किए गए हैं।

इसी प्रकार सिलतरा, धनेली, सांकरा, पंढरभट्टा, भैसमुड़ा, मुर्रा तथा रिंग रोड नंबर 4 पर स्थित तेदवा, बोरझरा और कन्हेरा जैसे ग्रामों की दरों को भी समान परिस्थिति के आधार पर एकरूप किया गया है। इस तरह रायपुर जिले के नगरीय और ग्रामीण क्षेत्रों में गाइडलाइन दरों से जुड़ी वर्षों पुरानी विसंगतियों और विषमताओं को दूर करते हुए तार्किक और राज्यपरक आधार पर नई गाइडलाइन तैयार की गई है, जिससे आम जनता को संपत्ति मूल्यांकन में पारदर्शिता, सरलता और वास्तविक बाजार मूल्य के अनुरूप लाभ मिलेगा।